Blog

  • Data dodania: 19.01.2021
  • Autor wpisu: Iryna Melnychenko
  • Tagi: nabycie nieruchomości przez cudzoziemców, obcokrajowiec, zakup mieszkania, biuro nieruchomości, pośrednik nieruchomości, nieruchomość,
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców.
Jak cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce - procedura i prawo.

Zakup nieruchomości - przyjemny, emocjonalny, ale jednocześnie dość złożony proces, który ma wiele niuansów i wymaga dużo uwagi i czasu. Wiele osób uważa, że zakup nieruchomości w Polsce nie jest skomplikowany, ale nie każdy cudzoziemiec wie, że każdy kraj ma swoje prawa, normy i zasady, których ignorowanie może prowadzić do poważnych strat finansowych, straty czasu i nietypowych sytuacji, które komplikują proces zakupu własnych czterech kątów.

Przed podjęciem kroku w kierunku zakupu nieruchomości za granicą proponujemy rozważyć wszystkie aspekty, które pokażą, jak cudzoziemiec może sprawnie i z przyjemnością kupić nieruchomość w Polsce i zgodnie z prawem.

Dlaczego warto kupować nieruchomości w Polsce?

Cena. Mieszkania w Polsce są tańsze, niż nieruchomości w innych krajach europejskich. Biorąc pod uwagę statystyki, ceny za 1 m2 - tu polskie nieruchomości są kilka razy tańsze niż w innych krajach europejskich.

Serwis RynekPierwotny.pl na podstawie danych portalu Finder.com sprawdził, ile średnio kosztuje duże mieszkanie z dwoma sypialniami w wybranych państwach. Porównanie wypadło następująco:

Szwajcaria – 2,505 mln zł,
Francja – 1,595 mln zł,
Norwegia – 1,445 mln zł,
Wielka Brytania – 1,2700 mln zł,
Niemcy – 1,235 mln zł,
Irlandia – 940 tys. zł,
Czechy – 910 tys. zł,
Włochy – 835 tys. zł,
Hiszpania – 710 tys. zł,
Estonia – 595 tys. zł,
Polska – 540 tys. zł,
Litwa – 530 tys. zł,
Węgry – 520 tys. zł,
Słowacja – 500 tys. zł,
Rumunia – 345 tys. zł,
Białoruś – 340 tys. zł,
Albania – 320 tys. zł.

(Źriódło: https://zory.naszemiasto.pl/ceny-mieszkan-w-europie-rosna-jak-polska-wypada-na-tle/ar/c9-7867267)

Obiecująca inwestycja. Polska rozwija się według standardów europejskich, więc ceny nieruchomości regularnie rosną. W efekcie kupno nieruchomości w Polsce to trafna inwestycja, która w przyszłości może przynieść dobre dochody.

Dostępne warunki kredytowe. Porównując warunki kredytów hipotecznych w innych krajach, w Polsce jest łatwiej dostać kredyt hipoteczny przy minimalnym pakiecie dokumentów.

Dodatkowe źródło dochodu. Po zakupie własnej nieruchomości w Polsce właściciel nie musi tam mieszkać, a wynajmując ją uzyska comiesięczny dochód.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości

Na początek należy od razu zaznaczyć, że nabycie nieruchomości w Polsce przez obywateli nieposiadających obywatelstwa UE lub krajów spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego, nie wiąże się automatycznie z prawem nawet czasowego pobytu w kraju.

Cudzoziemiec, który chce nabyć nieruchomość w Polsce (bezpośrednio lub poprzez nabycie udziałów w polskiej spółce będącej właścicielem nieruchomości) musi uzyskać zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na takie nabycie, ale nie wszystko jest takie jednoznaczne, ponieważ są pewne wyjątki.

Zgoda Ministra Spraw Wewnętrznych jest wymagana w przypadku, gdy cudzoziemiec kupuje:

1. Nieruchomość położoną w strefie przygranicznej oraz w pobliżu obiektów wojskowych Polski;
2. Nieruchomość gruntową zabudowaną (budynek lub część budynku) lub niezabudowaną (działka), powierzchnię która wynosi więcej niż 1 ha.

Zgoda Ministra Spraw Wewnętrznych nie jest wymagana, gdy obcokrajowiec:

1. Jest obywatelem lub przedsiębiorcą państw będących stronami umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, a także państw Konfederacji Szwajcarskiej;
2. Mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od dnia uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
3. Jest małżonkiem obywatela polskiego i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od dnia uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE, a nieruchomość będzie stanowiła wspólną własność małżonków;
4. Ponadto cudzoziemiec jest zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia, jeżeli kupuje:
a) samodzielny lokal mieszkalny nie położony w strefie przygranicznej oraz w pobliżu obiektów wojskowych. Maksymalna powierzchnia dla potrzeb mieszkaniowych - 0,5 ha na 1 osobę.
b) garaż lub miejsce postojowe - jeżeli kupuje lub posiada nieruchomość na cele mieszkalne.

Możesz kupić nieruchomość przebywając w Polsce legalnie, czyli na podstawie wizy, zezwolenia na pobyt czasowy, pobyt stały, na podstawie zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE) lub poza granicami Polski, na podstawie pełnomocnictwa do zakupu nieruchomości udzielonego za granicą z klauzulą Apostille.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może wydać cudzoziemcowi zezwolenie na nabycie nieruchomości lub udziałów/akcji w polskiej spółce będącej właścicielem nieruchomości:
- jeżeli nabycie nie stwarza zagrożenia dla bezpieczeństwa państwa i porządku publicznego oraz nie jest sprzeczne z zasadami i wymogami polityki społecznej i opieki zdrowotnej;
- jeżeli cudzoziemiec udowodni istnienie okoliczności potwierdzających jego związek z Polską (np. cudzoziemiec jest zatrudniony w Polsce, jest w związku małżeńskim z obywatelem polskim, cudzoziemiec jest etnicznym Polakiem, cudzoziemiec prowadzi w Polsce działalność gospodarczą zgodnie z polskim prawem oraz inne). Takie okoliczności muszą być realne i możliwe do potwierdzenia na papierze. Uzasadnienia w stylu: „podoba mi się w Polsce, dobrze się tutaj czuję, chcę tutaj mieszkać” niestety nie wystarczą. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom jest niemożliwe.

Na co więc zwrócić uwagę, decydując się na znalezienie własnego miejsca zamieszkania w Polsce?

Aby uzyskać pozwolenie na zakup nieruchomości trzeba przygotować:

- Wniosek;
- Zaświadczenie o uiszczeniu opłaty skarbowej w wysokości 1570 zł;
- Pakiet dokumentów, który w każdym konkretnym przypadku może się różnić, na przykład: aktualna dokumentacja prawna nieruchomości, oświadczenie sprzedającego o gotowości sprzedaży nieruchomości oraz ewentualna umowa przedwstępna, zaświadczenie z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS), zaświadczenie o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wypis i wyrys z Ewidencji Gruntów i Budynków, dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Procedura zakupu nieruchomości w każdym konkretnym przypadku może wymagać dodatkowych dokumentów.

Uzyskanie zezwolenia jest możliwe tylko i wyłącznie na podstawie pisemnego wniosku o zezwolenie. Wniosek musi zawierać informacje, które można znaleźć w:

- Ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca (Dz. U. z 2016 r. poz. 1061 z późn. zm.),
- Ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2018 r. poz. 1044 z późn. zm.),
- Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 729).

Zarówno wniosek, jak i dołączane do niego dokumenty, o ile nie zostały sporządzone w języku polskim, powinny zostać przedłożone wraz z tłumaczeniem sporządzonym przez tłumacza przysięgłego.

Ale jeżeli przeraża Cię czytanie urzędowych dokumentów oraz bieganie po urzędach, by złożyć wnioski dotyczące niezbędnych zaświadczeń, zwróć się w tej sprawie do profesjonalistów.

Ważność i wydanie zezwolenia

Rozpoznanie wniosku powinno nastąpić niezwłocznie, nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. Proces wydawania pozwoleń trwa zwykle od 2 do 4 miesięcy. Zezwolenie jest ważne przez dwa lata od daty wydania i uprawnia do zakupu nieruchomości na zasadach ogólnych. Ważne jest to, że zezwolenie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej co znaczy, że może być odwołane, dlatego do aktu notarialnego będzie potrzebne zaświadczenie o ostatecznej decyzji.

Pełna własność/spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – na czym polega różnica?

Pełna własność.
Jest to klasyczna forma własności, w której właściciel posiada wszelkie prawa do nieruchomości oraz ma proporcjonalne prawo do korzystania z części wspólnych budynku, terenów, urządzeń (winda, wejście, schody itp.) oraz w takim samym udziale – jest współużytkownikiem wieczystym lub współwłaścicielem działki znajdującej się pod budynkiem.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Kiedy posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, właścicielem budynku i gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa, ale posiadacz tego prawa może korzystać z nieruchomości według własnego uznania: sprzedać, podarować, zapisać w spadku itp. Ze spółdzielnią uzgadniane są tylko sprawy związane z przebudową oraz przekształceniem do kategorii lokali niemieszkalnych.

Niezależnie od różnic w sposobie badania stanu prawnego nieruchomości, forma własności nie ma wpływu na dysponowanie lokalem. Właściciel może kupić nieruchomość na kredyt, w pełni korzystać z nieruchomości, wykonywać pracę remontowe, polepszać stan techniczny, wynająć czy sprzedać.

Rynek pierwotny/rynek wtórny - jak kupić mieszkanie w oparciu o swoje potrzeby i możliwości?

Kupno nieruchomości na rynku wtórnym, wiąże się z wyższym ryzykiem i wymaga badania stanu prawnego nieruchomości. Należy zapytać o powód sprzedaży, poprosić o dokumenty potwierdzające prawo własności, zweryfikować, czy do nieruchomości nie mają prawa osoby trzecie, czy nie ma długów lub innych ograniczeń.

W przypadku zakupu na rynku wtórnym istnieje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten jest obliczany przez notariusza sporządzającego umowę i płacony przez kupującego.

Kupując od dewelopera należy upewnić się, że deweloper nie ma żadnych zadłużeń, budowa przebiega zgodnie z prawem, a grunt jest uregulowany. Plusem jest to, że przy zakupie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera nie jest pobierany podatek od czynności cywilnoprawnych, natomiast kupując na rynku pierwotnym kupujesz mieszkanie w stanie deweloperskim - czyli są m.in. tylko okna i drzwi. Dlatego trzeba będzie jeszcze zainwestować dodatkowe pieniądze w remont i aranżację mieszkania.

Sprzedaż przez cudzoziemca

Cudzoziemiec może sprzedawać nieruchomości na takich samych zasadach, jak każdy obywatel Polski. Sprzedając nieruchomość pamiętaj, że od sprzedaży nieruchomości będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy (19% od zysku). Podatek należy zapłacić, jeśli sprzedaż nastąpi w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została zakupiona lub zbudowana. Ewentualnie w ciągu 3 lat środki ze sprzedaży należy przeznaczyć na zakup kolejnej nieruchomości na cele mieszkaniowe, wtedy nie ma obowiązku płacenia podatku.

Zadbaj o swój spokój

Przystępne ceny nieruchomości, rosnące standardy socjalne przyciągają coraz więcej nabywców mieszkań i domów z całego świata. Kupno mieszkania, czy domu w Polsce w 2021 roku to opłacalna inwestycja i w jakimś stopniu ułatwienie procesu uzyskania pozwolenia na pobyt. Do tych zalet można dodać również minimalne ryzyko na rynku nieruchomości, dostępność doskonałych ram prawnych, umiarkowane koszty załatwienia dokumentów. Rozsądne zarządzanie pieniędzmi i poważne podejście do procedur z pewnością przybliży Cię do własnych 4 kątów, w jak najkrótszym czasie.

Oczywiście przy zakupie nieruchomości, jednym z najważniejszych elementów jest poczucie bezpieczeństwa - w szczególności przy zakupie za granicą, gdzie jest inny język, zasady i normy.

Skontaktuj się z nami, by zadbać o siebie i swój spokój. W przypadku bariery językowej również służymy pomocą. Zabezpieczymy Cię przed wszystkimi rodzajami zagrożeń i problemów biurokratycznych.

Nie odkładaj marzenia na później i śmiało rozpocznij proces zakupu nieruchomości razem z nami!

Autor: Iryna Melnychenko

Zobacz, co piszą o nas nasi klienci: Referencje

Sprawdź, co dla Ciebie zrobimy sprzedając Twoją nieruchomość: Pośrednictwo w sprzedaży

Mamy dla Ciebie Gwarancję Rzetelności: Gwarancja rzetelności

Sprawdź, co dla Ciebie zrobimy kupując z Tobą Twoja wymarzoną nieruchomość: Pośrednictwo w zakupie

Poznaj naszą historię: O nas